Como lidar com condôminos antissociais?

Um verdadeiro desafio para síndicos é lidar com condôminos antissociais. Um caso relativamente comum é o do novo condômino que, em uma semana, realizou três festas que atravessaram a noite, desrespeitando o limite de horário para festas. Por isso, tal condômino pode ser considerado antissocial.

Afinal de contas, se o síndico estiver agindo da forma correta, ele deve ter apresentado as regras do condomínio para cada morador. Provavelmente, tem um guia com regras para o bem-estar geral, que sempre distribui. Supondo que o condômino-problema também recebeu o guia, ele deveria seguir o que ali está disposto.

Mas como o síndico deve agir em relação ao condômino antissocial?

Primeiramente, é necessário saber como a lei pode amparar o condomínio. Os artigos 1336, § 2º, e 1337 dizem:

Art. 1336, § 2º. O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

Os deveres atribuídos ao condômino antissocial nos incisos II e IV do art. 1336, § 2º são estes:

II. Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação.

IV. Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Ao primeiro sinal de quebra de tranquilidade no condomínio, o síndico deve chamar o condômino responsável pelo transtorno para uma conversa em tom amigável.

Porém, em caso de reincidência e de acordo com o regulamento do condomínio, o síndico deve assumir postura mais rígida. Uma advertência pode ser o suficiente para chamar o condômino à razão. Caso houver persistência, a lei deve ser aplicada, ou seja, o síndico deve reunir-se com os condôminos em uma assembleia. Se ¾ dos condôminos forem favoráveis à punição, o condômino deverá pagar multa num valor cinco vezes maior à sua contribuição mensal.

Em caso de novo ato antissocial, a assembleia deve ser reunida novamente. Se ¾ dos condôminos se mostrarem a favor, uma nova multa será aplicada, sendo 10 vezes a sua contribuição mensal.

Claro que, para garantir que o condômino antissocial seja punido, seu ato deve constar no regulamento do condomínio como exemplo de má conduta.

Outros exemplos de conduta antissocial

Quando o condômino maltrata funcionários do condomínio; quando, numa briga, arrisca a segurança de outros condôminos; quando, tendo direito a uma garagem, invade uma segunda garagem com um segundo carro; quando destrói ou danifica objetos, ambientes e/ou mecanismos usados em comum com outros condôminos, como o elevador ou uma quadra de esportes. Porém, o que define a conduta antissocial são valores muito subjetivos. Uma regra parece clara: se desrespeitou a tranquilidade dos condôminos ou arriscou a segurança deles, o condômino é antissocial.

É possível expulsar um condômino antissocial?

Esgotadas as alternativas, e comprovada conduta antissocial criminosa, como assédio sexual, tráfico de entorpecentes e prostituição, entre outras, o condômino deverá ser expulso do apartamento, mesmo mantendo sua posse.

Por fim, em caso de o condômino antissocial ser inquilino, o condomínio pode solicitar ao proprietário do imóvel que o inquilino ocupa a tomada de medidas cabíveis em relação ao mau comportamento, incluindo a expulsão do perturbador. As punições devem ser direcionadas ao proprietário, que deve acionar a Justiça para solicitar ressarcimento por parte do inquilino em relação às punições.